北京严禁开发商直接收存商品房预售资金

春风

　　房地产市场二次调控风暴还在继续。北京市昨天出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称《办法》），对商品房实施“专款专用”监管。业界认为，这将对开发商资金链产生一定压力，为此，开发商必须加快开发进度，并采取合理定价，以实现快速销售。

　　《办法》将从12月1日起正式施行。其中明确，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。

　　“这意味着购房人按预售合同支付的定金、首付款、购房贷款等不得由房地产商直接收存，须全部存入监管专用账户。”一位业内人士解释说。

　　《办法》规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

　　另外，《办法》还规定，预售资金将严格按工程节点支取。即，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

　　北京中原地产张大伟直言，一般开发商，特别是一些中等规模的开发商会同时开发多个项目，如果资金被锁定将使得开发商很难再闪转腾挪，也将使很多拖延开发的房企得不偿失，不得不加快现有项目开发。

　　对此，SOHO中国董事长潘石屹也认为，预售款是开发商主要运作资金之一，占比在50%甚至更多，因而影响是巨大的。

　　值得一提的是，在二次调控之下，目前楼市成交量明显下滑。统计数据显示，上周北京市商品房期房签下跌约4成，新开楼盘签约量更是仅有4套，签约率为0.3%。

　　根据北京房地产交易管理网数据，10月18日-24日，北京期房和现房住宅签约1444套，与第三周（11-17日）相比，环比下降33%。

　　“这反映了成交量低迷，预计下周的签约量依然不乐观。”北京链家地产首席分析师张月说。

　　她告诉记者，上周北京共有5个项目获得预售许可，但截至24日仅一个项目有成交，而签约量仅4套。“这意味着上周北京新项目的签约率仅0.3%，这罕见数据也反映出市场的观望僵持。”张月说。

　　对此，张大伟也认为，近期各地密集出台各项细则，说明对房地产市场的调控并未放松。“预计10月、11月一线城市成交量下跌幅度可能加大，第四季度房价下跌的可能性较大。”张大伟说。