最强调控措施新“国十条”出台 楼市能否应声退烧？

春风

　国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知

　　京沪深炒房客集中抛盘楼市或入下行通道

　　北京中原市场研究部张大伟预计，如此严厉的政策下，北京等大城市房价将停止上涨，其中部分郊区房价年内有望下调20%至30%。“现在已有很多购房者再度观望，约有一半炒房客近期开始抛盘，北京的成交量将下滑三成左右。”

　　近期部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃。为此，国务院办公厅昨天特别发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，5大项共“十条”措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，解决城镇居民住房问题。

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　　燕郊楼盘应声退烧

　　今天上午，燕京航城3期楼盘开始发号。与昨夜蜂拥而至的人群相比，上午的售楼大厅前多少有些冷清。

　　穿过潮白河大桥之后，便驶入了河北地界。映入眼帘的是林立的售楼处和满眼的京字牌照的车辆。燕京航城3期的售楼处就设在燕郊城口在京哈公路的马路南侧。马路旁，四处是发送楼盘宣传单的人，每每听见有人打听楼盘的消息他们便会凑上来。“燕京航城已经排了2000多号了，买不上了，看看那边的185吧，快发号了”，一个发送传单的人说。

　　燕京航城的销售人员告诉记者昨晚排的号都已经作废，今天上午直接交定金后将重新拿号，开盘时将按此号顺序挑选户型。据悉，昨夜原本已排到2300多号，看上去预售的2000多套户型也已排满，黄牛也想借此大赚一笔，但今天上午的交款拿号让黄牛们望而却步。

　　售楼大厅内，人员爆满的情况也不见了。大厅外原本用于分流的围挡也没了用途。今天的大厅里销售人员一直收款，无暇介绍楼盘。“您交定金吗？不交请去那边排队等着咨询”，前台的一位销售指了指记者身后的座位说。据介绍，目前楼盘的售价约8000元/平方米，户型集中在90平方米以下，60至80平方米的户型居多。但关于目前已有多少人交定金，销售人员并未透露。

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　　专家预测北京房产成交量将大幅下滑

　　近来楼市新政的密集发布，楼市已经出现明显波动。昨天下午，“新国十条”的出击再次震荡楼市，占据各大房地产门户网站的头条。网上调查显示，67.5%的网友认为第三套房贷停发能够有效遏制房价过快增长，是近期对*政*府*调控房价信心最高的一次。此外，在是否计划买房的选项中，48.5%的网友选择观望，30.7%的网友表示无买房计划，只有20.8%的网友依然打算买房。

　　北京中原市场研究部张大伟认为，“新国十条”比此前的政策更加严格，第三套以上住房将可能停止贷款的规定，使很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。通知还指出，地方*政*府*可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，“如此严格的贷款政策前所未有。”

　　据悉，目前北京楼市的炒房比例已经接近4成，并且日渐成为高房价的主要推手，因而多数条文都直接剑指炒房投机者。特别是“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，首次提出限制异地游资炒房。

　　此外，新政再次提及税费的影响，保留了增加税费的可能，进一步影响投机者对市场的预期，而除贷款利率外，到目前，所有2009年优惠政策基本全部取消。

　　张大伟预计，如此严厉的政策下，北京等大城市房价将停止上涨，其中部分郊区房价年内有望下调20%至30%。“现在已有很多购房者再度观望，约有一半炒房客近期开始抛盘，北京的成交量将下滑三成左右。”

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　　政策靴子落地地产股跌幅可能有限

　　国务院对遏制高房价再下“猛药”，今后房地产股票的走势也成了众多股民关心的话题。在新的调控措施出台之前的几个月里，A股市场的房地产股一直萎靡不振，和现实生活中高速上涨的房价严重背离。

　　今后房地产股票走势如何？对此中金公司表示，就市场而言，房价将进入盘整和调整期，而房地产股票已经充分反映了市场较为悲观的政策调控预期。不过中金指出，短期来看，政策靴子已经落地，地产股跌幅将有限，但仍需观察各地方*政*府*和相关部门的配套政策和市场走势，同时地产股在短期内也很难出现较大幅度反弹。

　　海富通基金也表示，新政会让前期房地产交易量价齐升的局面改变，房地产行业的高利润在下半年会受到较大影响。但是从地产类个股来看，政策出台被视为“靴子落地”，连日来连续下跌在靴子落地的影响下或已经开始超跌反弹，这也是周五地产股企稳的主要原因。

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　　新国十条能成为房市降温的拐点吗？

　　住房问题是影响社会稳定的重要民生问题。

　　措施各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

　　建立考核问责机制。

　　措施稳定房价和住房保障工作实行省级人民*政*府*负总责、城市人民*政*府*抓落实的工作责任制。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

　　实行更为严格的差别化住房信贷政策。

　　措施商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民*政*府*可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

　　措施财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　增加居住用地有效供应。

　　措施房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。

　　调整住房供应结构。

　　措施保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

　　确保完成建设保障性住房300万套。

　　措施按照*政*府*组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民*政*府*要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

　　加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

　　措施严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　加大交易秩序监管力度。

　　措施对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。

　　完善房地产市场信息披露制度。

　　措施及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

　　解读

　　10号文让新“国四条”的意图更加明白，以免招致以前政策出台后因为目标的语焉不详而被各界误读之命运。10号文在战略级别上的严厉体现在两个方面：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次。二是首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。

　　——经济学博士马光远

　　“新国十条”的发布对市场将会产生非常巨大的效果，甚至可以用“立竿见影”来形容。与此前各种调控会有一定的滞后性不同，对投机性需求的强制性叫停不存在任何的滞后性，这样严厉的政策已经不是“普遍降温”，而是属于“急速冻结”，不亚于一次西伯利亚寒流，可能将楼市带入又一个冬天。

　　“对房价的调控最有力度的政策就是金融杠杆，但国十一条并未涉及金融，这次政策补上了，对购房首付和利率进行了调整。”首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。“此次加上利率的影响，至少影响到30%以上的购房需求。”

　　接下来各主管部门的细则肯定会陆续出台响应“新国十条”，其中最受关注的就是对征收房产税的推敲。但是陈云峰呼吁，即使开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现*政*府*“差异化住房政策”的思路，做到真正的“各个击破、有保有压”。

　　——中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰