新拆迁条例遭很大阻力 开发商“威胁”改行

郝家盛

“拆迁”改“搬迁”之后

被征收人申请复议或提起诉讼的时候，要停止执行。除非这个公共利益是紧急、急迫的。要避免“赢了官司，但房子还是被拆了”的局面

《瞭望东方周刊》记者杨明 | 北京报道

1月20日，8名学者获邀参加国务院法制办就拆迁问题组织的座谈会。在这次会议上，新拆迁条例草案名称由《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例》正式更名为《国有土地上房屋征收和补偿条例》。草案中，“拆迁”一词未再出现，由“搬迁”代替。

“‘拆’改成‘征’不重要，改成‘搬’也不重要，征收是否正当，补偿是否公平，才是最核心的两个问题。”北京大学法学院教授王锡锌告诉本刊记者。不久前，正是他与另外四名学者上书全国人大常委会，直接推动了原拆迁条例的废止和新条例的重修。

“拆迁”改“搬迁”之后，仍有许多问题待定。座谈会上，争论焦点还包括:如何界定公共利益？即使对公共利益有了明确列举，新条例里会不会出现“兜底条款”？补偿在多大程度上接近市场价格？征收决定如何作出？对于非公共利益的商业拆迁如何处理？

就这些问题，参加此次座谈会同时也是上书全国人大常委会的三位北大学者姜明安、王锡锌、沈岿，对《瞭望东方周刊》做了详细解读。

危旧房改造，必须得到90%以上居民同意

《瞭望东方周刊》:坊间担忧，新条例草案里，在公共利益列举之后，还会加上一个“兜底条款”，真实情况是否如此？

王锡锌:确实有“兜底条款”，但对它做了很多限制。新条例里明确讲，法律、法规和国务院认为属于公共利益的，才算是公共利益。对于国务院认为属于公共利益的条款，我在会上也专门讲了，这里只能是国务院，绝对不能是国务院下属的部委。

姜明安:开会的时候，我和大家说，在法律、行政法规没有规定的情形下，要给国务院一个决定权。这也是为了减少地方上的意见。

有人在会上提意见，要把地方性法规、地方规章也拉进来，让这二者也有权力对“公共利益”进行界定，这个我不赞同。给地方这个权力的话，公共利益的范围就太大了，就没有边、没办法控制了。即使是国务院决定，也不能以总理、部长批示的形式作出，一定要按照法律程序发布国务院决定，才能确认是否属于公共利益。

《望东方周刊》:现实中，有些公共利益确实不好认定，对这种情况怎么办？

王锡锌:那就引进特殊程序。比如危旧房改造，必须得到90%以上居民同意，才可启动征收程序。这个条款很厉害，相当于完全由当事人通过民主程序决定是否被征收。

姜明安:90%以上居民同意，这相较以前是很大进步。不过，我一直认为，对危旧房改造要区别对待。危房可以作为公共利益，旧房坚决不能。现在的草案可能是考虑到地方需要，把危旧房都拉了进来。

80%的危房居民同意拆，甚至是只有50%的危房居民同意拆，拆不拆？这个事情，政府就两难了。按照条例草案，达不到90%的居民同意，政府就不能拆，你要拆了，到时候人家会把你告到法庭去。你要是不拆呢，现在对官员问责这么厉害，房子真倒了，这个官员肯定要出问题。

对于旧房，我认为，即使90%的居民同意改造，万一还是有人不同意，拆不了，那就别拆了。必须把危旧房分开来，这个事情，我在会上反复和法制办的人讲。

商业开发让各地先探索

《瞭望东方周刊》:对于非公共利益的商业开发，现在是如何处理的？

王锡锌:新条例不适用于非公共利益的征收。原来的草案里有个附则说，非公共利益的征收参照前面的规定。我每次开会都说，这个附则绝对不能要，否则新条例就完蛋了。国务院法制办这次明确表示，非公共利益征收这一部分会从草案里拿掉。

就现在的草案来说，所有的强制征收、补偿，都只限于公共利益。即使是国企要搞征收，你也不能说你是国企，你涉及的就是公共利益。

草案里强制征收、补偿不适用于非公共利益开发，意思就是说，商业开发中，开发商和房主是简单的民事关系，要平等谈判。开发商去和房主谈，谈下来了才能搞开发。

沈岿:现在80%的开发都是商业开发，非公共利益的附则如果进了新条例，很有可能会成为新条例应用最广泛的条款部分。再有，商业开发的问题，不是两三个条款就能解决的。

原则上，商业开发是开发商和房主谈判，但是，即使开发商和所有房主都谈下来了，这块土地还是要通过政府的招拍挂程序，这道程序没通过，开发商依旧可能无法获得土地。所以，对开发商来说，先去找房主还是先去找政府，是很棘手的问题。

新条例出台后，我想相关部门会出台一些规定来规范非公共利益征收。在这些规范没有出台之前，我们也不是无法可依，在大的方面，我们还是可以依据《物权法》、《民法通则》、《合同法》来规范。

姜明安:以前草案里边关于非公共利益征收有两条，一条说，不能强制，要和老百姓去谈，谈不下来是你自己的事。另一条说，一些具体的程序，参照前边的规定。现在这两条都拿掉了。关于非公共利益的征收，今后要制定单独的条例。

这相当于让各地去探索、自己去做一些规定。上海就有自己的做法，搞商业开发，如果房主答应搬走，开发商会在市场价的基础上再奖励房主两万。如果大家都走了，很快就能拿到这个钱；如果有几个钉子户不走，要走的人会去做这些钉子户的工作。

上海的这个做法很好。但这个做法不能写到条例里边去，条例里要是写开发商和房主搞协议，搞合同，开发商就不好做了。对这个征收条例，开发商本来意见就很大，现在在条例里还规定让他们找房主谈，万一老百姓最后就是不愿意走，或者一下子就要两亿三亿的补偿，怎么办？所以现在不能写进去，先让各地做一段时间，总结一下，再制定新的规定。