住房保障法拟规定政府与住户共有经适房产权

郝家盛

清华大学法学院教授日前透露，我国已经开始起草《住房保障法》。这部法律的起草和进展情况如何？《住房保障法》究竟能够对居民住房起到什么样的保障作用？本报记者昨日专访了《住房保障法》起草小组专家成员、清华大学法学院副院长、清华大学房地产法研究中心执行主任申卫星教授。

记者：请介绍一下这部法律的定位和起草进展情况？

申卫星：这部法律定位于社会法、基本法，是保障性的、具有社会福利性质和社会财产再分配性质的法律，而不是一部社会救济性质的法律。该法由国家住房和城乡建设部住房保障司主持，清华大学法学院组织专家，讨论起草形成一个该法的理论版本，同时，深圳住房保障中心起草一个该法的实践版本。目前，这两个版本均已起草完成并融合，成为国家住房和城乡建设部住房保障司的内部讨论稿。

记者：这部法律对于住房保障的基本原则是什么？能够对我国居民住房进行什么样层次和范围的保障？

申卫星：法案第一条就提出要保障所有人的居住权利，满足城乡居民的基本住房需求。该法的基本原则是广覆盖、保基本；采用的基本手段为廉租及公共产权。

就广覆盖而言，我们希望能够尽可能覆盖广泛的收入群体，而不单单是少部分人受益。当然，尽管是尽可能多的人受益，也有层次划分，目前看来，还达不到居者有其屋。特别是对于收入水平较低的贫困的家庭而言，无法拥有房屋的产权或完整产权，但可通过廉租房制度保障其住有所居。

就保基本而言，主要是指保障基本住房，包括住房面积、基本配套设施、质量安全标准及地段等，以解决低收入者的基本住房需求。如果希望获得更好的居住水平，那就需要由商品房市场来解决。

除此以外，该法的基本原则还有保基本、分层次。就是对不同收入群体分不同类型保障其居住权，如，比较贫困的阶层以廉租房方式解决，条件稍好者以经济适用房的方式解决，条件更好的可以购买限价房；条件更再好的以住房公积金的方式来保障。

《住房保障法》主要保障谁

记者：如何理解保基本？这部法律的主要保障群体是什么？

申卫星：保基本是指要保障我国居民住有所居的基本权利，比如，流浪街头的人群就属于社会救助范畴，而不属于这部法律的保障范畴。此外，这部法律惠及的基本人群主要是中低收入者，满足他们的基本需要。

这个基本需包括面积、户型设计、配套设施、安全标准、质量标准、地段等。另外，照顾基本国情，要逐步推进这个住房保障制度。因为各地区情况不同，中西部差别很大，不能一刀切，条件好的可以先行推进，而对于经济条件相对落后的地区要逐步推进，国家会统一规划来推进这一制度。

记者：根据法律的草案，关于住房基本保障的范围如何来划定？比如，对经济适用房和廉租房的申请对象有没有具体规定？

申卫星：是否可以被纳入最低住房标准，各地可以按照各自不同的标准进行衡量。比如，根据重庆市的相关统计，该市目前人均住房面积为28平方米，最低住房标准为人均13平方米。如果人均住房标准低于13平方米就可以进入受保障范围，可以购买经济适用房和承租廉租房。

不过，目前，究竟是以人均居住面积还是以个人收入高低来衡量仍在讨论中，我想应该是以收入为准，低收入者又无房的就可以得到廉租房或经济适用房保障。而各地可以结合当地情况，对基本保障标准的设定因地制宜。

经济适用房产权如何分配

记者：为何在法案中特别提到，除了实现居者有其屋的保障外，对保障性住房的地段、房屋质量、配套设施也要一并保障？

申卫星：法案中会有与配套设施、建设标准等相关的详细规定，对地段的保障主要是考虑要防止形成贫民窟。如果一个地区全都是廉租房，这个地区的孩子在成长过程中会有很大心理压力，这将进一步引发社会问题，我们希望既解决问题，又不制造新问题。此外，关于建设地段、住房标准等问题在草案中都有明确，但我个人认为应该更加明确。比如，对于房屋的建筑安全质量标准应更明确，防止开发商由于认为经济适用房利润低而偷工减料、粗制滥造。此外，关于交通、超市、医院等配套标准也应该更详细，达到基本需求。

记者：法案中明确提出了共有产权的问题，主要是出于何种考虑？

申卫星：过去经济适用房是有限产权，购买5年后可以上市出售。因此，很多人千方百计购买经济适用房，甚至作为投资。5年后，把以极便宜的价钱买到的房屋出手，就可以获利不菲，这激发了很多人为牟利而造假。在这个内部讨论稿中，关于经济适用房的产权问题，规定将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权，出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定，5年后，这样的共有产权房屋也可以上市出售，出售后的资金按照出资比例进行分配，这样，将大大压缩以经济适用房牟利者的利润空间，让经济适用房惠及真正需要保障的人。