买房前要掌握哪些基础知识

春风

　　购房可不是件容易的事儿。面对售楼人员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，掌握一些基础的房地产知识、术语，这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得您是毫无购房经验的菜鸟。

　　您要学的东西比较多，而且，您所学的一切，对您买到一处满意的住房至关重要。乐居工作室挑选了一些在购房过程中会经常碰到的常识或概念，供您参考。需要说明的是，这里面有些术语是约定俗成的，有些则是沿用了老百姓通俗易懂的说法。

　　房屋类型介绍

　　商品房的种类繁多，根据设计特点主要分为普通住宅、公寓、别墅等，根据建筑形式可分为板楼、塔楼、板塔结合等，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、两限房……

　　(1)根据设计特点

　　普通住宅：各地标准不一样。北京的普通住宅需要满足三个条件，即容积率1.0以上，面积140平方米以下，实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

　　公寓式住宅：大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于酒店之内。

　　Townhouse：也叫联排别墅，“有天、有地、有独立的庭院，还有专用车位或车库”，因此也被称为“四有人才”，由几幢三层以下的低层住宅并联而成。Townhouse在形式上比较接近3~4层的低层住宅与别墅。与低层住宅的区别是：Townhouse在一个垂直层面只有一户，而低层住宅在一个垂直层面有多户，且在同一单元的同一层有2～3户不等；另外，每户都有私家花园，而低层住宅只有首层住户才可能有私家花园。与别墅的区别是：Townhouse不是独立成栋，而是由多套住宅并联在一起。

　　花园洋房：一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，户外小区也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

　　小独栋：别墅市场细分出来的一种产品类型，它介于严格意义上的别墅和Townhouse之间，独立式住宅，建筑面积通常在300平米以下，不超过400平米，不是很贵的价位，相比普通商品房配套设施更齐全、更讲究格局。

　　复式住宅：由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。它在概念上是一层，其目的是提高住宅空间利用率。

　　跃层住宅：有由上、下两层楼面，卧室，起居室，客厅，卫生间，厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

　　错层住宅：多层面梯级跃升式住宅，指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上，有“压缩了的复式”之称。

　　Loft：原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”，其最直观的特点就是5.5米左右甚至更高的挑高，以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是，Loft就是一个大房子，在这个空荡荡的空间里，购房者可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。

　　小贴士：

　　对于购房者，要弄清楚复式、跃层、错层的面积计算方法：

　　跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和；复式住宅的面积计算方法与跃层住宅一样。

　　错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。所谓平面式是相对错层、复式的提法，即住宅的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，也就是我们最常见的住宅。

　　双拼：两幢别墅在一起，即隔壁。其特点是：独门独院，三面采光，有庭院也有阁楼。

　　叠拼：由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每套户型叠上有露台或叠下有花园。

春风

　　(2)根据建筑形式

　　板楼：户型是南北或东西通透，户型一般比较狭长，每层住户较少，一般就只2户，总层数一般较少。

　　塔楼：一般是指高层建筑，户型不能南北或东西通透，户型一般比较方正，塔楼每层的住户多为6户以上。塔楼平面图的特点是，一般多于4户共同围绕或者环绕一个单元通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。

　　板塔结合：顾名思义，即“板中有塔，塔中有板”。

　　(3)根据楼层高度

　　低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1 ～ 3层建筑物，如平房、别墅等。

　　多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 ~ 8层。

　　小高层： 一般把8 ～ 12或13层的建筑称为“小高层”。

　　层：14层及以上的建筑。

　　(4)根据是否享受政策优惠

　　商品房：由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，不享受政策优惠。

　　经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，不完全具备产权，可根据当地相关政策进行二手房交易；供应对象为低收入住房困难家庭。

　　限价房：可简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房，但可自由进行二手房交易；供应对象为中低等收入家庭。

　　购房术语

　　期房：开发商从取得商品房预售许可证开始到竣工为止，在这一期间的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

　　现房：项目竣工，并且交用的商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签订出售合同。

　　牢记：准现房的概念表述并不准确，在法律上无法界定，多为售楼人员促销时使用的模糊语言！

　　绿化率：小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。

　　容积率：总建筑面积÷总用地面积，多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。

　　建筑密度：各类建筑基底总面积÷总用地面积，可用首层面积代替基地面积来估算建筑面积。

　　建筑面积：套内建筑面积＋公摊面积

　　套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　套内使用面积：有个形象的说法叫“地毯面积”，就是把您家里所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。

　　使用率：套内使用面积÷建筑面积

　　开间：住宅的宽度。

　　进深：住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

　　层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是楼层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

春风

　　净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。简单来说，就是住宅地面到天花板的高度。

　　牢记：净高是购房者买房应该关心的，它是实际能够得到的使用空间高度！

　　区分几个容易混淆的概念：“失之毫厘，差之千里”的概念混淆

　　某小区“绿色住宅”的概念吸引了非常重视小区环境的D女士的眼球，开发商承诺的60%绿化覆盖率颇让其心动，最终D女士决定购买此房。待收房时，D女士却怎么也感觉不到一丝绿意。而开发商的解释是：现在种植的小树苗未来几年就能成为大片绿荫；整个小区的绿化覆盖率都超过广告中宣传的60%，我们在化粪池上面都种植了大型乔木。开发商的话乍听起来也有道理，让D女士陷入了茫然 ……

　　案例中的开发商就利用D女士不能明确分辨“绿化率、绿地率、绿化覆盖率”三者之间的关系，蒙蔽了D女士。常见的还有“套内使用面积、套内建筑面积、建筑面积”，“使用率、实用率”，“容积率、密度”等概念。

　　(1)没有“绿化率”这一概念，绿地率、绿化覆盖率不能等同视之

　　很多楼盘在推广中经常使用“绿化率”一词，其实“绿化率”是一个并不规范和准确的用词，在国家关于园林绿化的用语中，准确地应为“绿地率”和“绿化覆盖率”；购房者平常叫惯了的“绿化率”应称做“绿地率”。

　　绿地率≠绿化覆盖率。在计算绿地率时，对绿地的定义非常严格；而在绿化覆盖率中，对绿地的定义会宽松很多，有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。换句话说，“绿地率”是管得严、标准高，“绿化覆盖率”是“管得松、绿得广”。

　　可见，开发商所讲的“绿化率”，其概念类似于“绿化覆盖率”，这就让开发商可以大做文章了：既然“绿化覆盖率”是按树冠在地面投下的树荫面积计算，那么在选择树种时，就会考虑槐树、杨树、柳树等覆盖面积大的，很少种植松树、柏树等覆盖面积小的树种，因为不同的树种覆盖面积不同，得出的绿化率也不同。另外，由于绿化覆盖率对绿地的定义较为宽泛，有些开发商会把只要铺了草皮的区域如铺设草地砖的停车场等，都纳入绿化面积计算范围；为了让小区充满生机，讨好购房者，开发商会在距建筑外墙1.5米的范围种上草，也算进绿化面积。如此这般计算下来，60%的“绿化覆盖率”也就不足为奇了!

　　因此，购房时需要问清开发商承诺的绿化率是绿地率还是绿化覆盖率；若是绿地率，一定要把绿地率指标明确写进合同中，这样将来才能真正享受到所期望的绿色住宅。

　　(2)套内使用面积＜套内建筑面积，套内建筑面积≠建筑面积

　　购房者经常被售楼人员以及开发商提供的楼书中的各种面积大小的概念搞得晕头转向，而面积问题又是买房中最为关键的问题之一，对于购房者来说不能不了解。

　　如上面的“购房术语”中介绍，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，它们之间的关系已经一目了然。

　　如果有些楼盘吹嘘使用率很高，很可能就是开发商用套内建筑面积代替建筑面积计算出来的一个问题数据。

　　北京从2003年12月1日起，实施预售商品房按照套内建筑面积计价，就是为了减少因公摊面积不透明引起的面积欺诈。这也要求购房者更要清楚地知道套内建筑面积是什么，才能够有效保护自己的权益！

　　(3)使用率与实用率仅一字之差，读音也接近，但数值差异很大　

　　实用率＝套内建筑面积÷建筑面积，而使用率＝套内使用面积÷建筑面积，显然，实用率大于使用率，通常两者之间的差值会高出10%；使用率的高低反映了购房者得房面积的多少，比实用率对购房更具有参考价值。开发商抓住了购房者都愿意购买高使用率房子的心理，偷梁换柱，在广告中用实用率来吸引购房者，如果不明真相，就容易上当受骗。

　　专家介绍，实际上根本就没有“实用率”这个概念，是开发商一种模糊概念的虚假炒作；使用率也只是个市场约定俗成的指标，在有关房地产的所有法规文件中均无对使用率的明确定义，不属于行业内必须精确计算、上报审核备案的刚性指标系数。

　　除了用“实用率”来替代“使用率”，购房者还要注意：即使开发商提到“使用率”，也仅是所售楼盘的一个平均数据。一般来说，使用率只用于单个楼栋。根据使用率的计算公式，可以看到：

　　同一小区不同类型的产品使用率不同。一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。

　　同一楼栋不同户型，因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不同，使用率也会有所不同。

　　同一户型不同楼栋，因建筑过程中的误差引起楼栋的面积差异，使用率也不尽相同。

　　因此，使用率仅能作为选房的一个参考。同时，要辨别使用率的真假，购房者一定要自己做验算，尤其是对自称高使用率的楼盘更需谨慎！

　　(4)低容积率≠低密度，“低密度会更舒适”，而对“容积率”应正确看待

　　容积率、密度也是开发商在广告宣传的时候常用的两个概念。

　　从“购房术语”的介绍，容积率=总建筑面积÷总用地面积，多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。比如，某建筑物每层建筑面积为1500平方米，共计10层，总占地面积6000平方米，则该建筑物的容积率为1500×10÷6000=2.5。

　　建筑密度=各类建筑基底总面积÷总用地面积，上例中建筑物的密度为1500÷6000=0.25，可见建筑密度不可能超过1。

　　在小区内各楼栋的层数相同，且每个楼栋中的各层建筑面积相等时，该小区的容积率=密度×楼层数。

　　上面这个公式，可以帮助购房者澄清几个观点：

　　容积率与建筑密度之间不是一个简单的线性比例关系，低容积率不一定就代表着低密度；

　　容积率与舒适度之间并不是购房者惯常想象的那样，“容积率越低，舒适度越高”并不科学；

　　容积率低，则土地开发成本高，房价也就会偏高；建筑密度低，则能留给小区园林规划的面积大，居住环境会更好。

　　对上述购房基础知识的介绍，乐居工作室期望能够起到抛砖引玉的作用。但毕竟对购房者而言是“纸上得来终觉浅”，要真正深谙其中的门道，还是“绝知此事要躬行”！