武汉农民39万拍地建房 个人投资房地产开发破冰

春风

在大中城市房地产开发热潮迭起、“地王”频出的同时，远离城市、处于传统农区的小城镇却仍处于开发“冰河期”，城市大资金鲜有光顾，商品房建设几乎没有。

　　这种局面在武汉日前以戏剧化的方式被打破。在武汉国土交易中心举行的拍卖会上，来自该市最偏远地区黄陂区蔡店乡的农民以39万元的价格，拍下当地占地2.85亩的P(2009)050号地块，并准备盖20多套商品房。传统农区小城镇的潜在投资价值突然引起了社会关注。

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　蔡店乡的土地价值：9年时间价格翻7倍

　　蔡店乡位于武汉市最边远、最贫困的西北部山区，距武汉市中心城区85公里，全乡几乎没有工业，农业产值占据了当地GDP的大头。在这个欠发达地区，无证私房公开买卖，城市中随处可见的正规商品房几乎绝迹。

　　起初，原是农业致富能手的李家喜也被“黑房”交易的“商机”所吸引。P(2009)050号地块其实是李家喜9年前买下的乡粮管所猪场，当时花了5万元，看到小城镇建设提速，住房需求明显增大后，李家喜结束养猪场的生意，准备跟街坊们一样在地上盖房出售。

　　李家喜说：“由于周边的一些房屡屡因无法办证引发纠纷，我特别留心办证的情况，盖房前就到有关部门咨询，才发现这属于私人盖房，而且土地用途也不是住宅用地，办不了房产证。”

　　为了盖出正规的商品房，按照《土地法》、《房地产管理法》的相关规定，李家喜成立了武汉家佳喜房地产开发有限公司，并申请黄陂区土地中心“回收”粮管所养猪场地块，改变土地用途后，重新进行招拍挂。

　　在9月4日的拍卖会上，李家喜没有遇到竞争者，以39万元价格将养猪场的地重新囊入怀中，这个价格与他当初购买这个地块价格相比高出了近7倍。记者看到，规划对该地块的容积率和住宅密度作了详尽要求，具体是容积率不高于1.2，住宅密度不高于30%。

　　根据规划要求，李家喜将原来计划盖30多套房缩减成只盖20多套，每套平均100多平方米，价格预计在每平方米1000元。

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　开发乡镇有商机：商品房利润10%

　　记者看到，李家喜的公司装修风格像一个家庭住宅，有厨房、卧室、卫生间，一个储藏间里还放着建筑材料和工具。公司除了他之外，从镇上请了两名专职技术员，妻子负责行政和接待。不过，到现在，李家喜还不知道能在这次开发中赚多少钱。

　　他说，房产开发手续比较多，刚开始办，不知道这一块有多大的开销。不过几笔大账还是比较清楚，每平方米的建设成本大约600元，土地成本每平方米170元，暂且估算各种规费每平方米100元，1000元的销售价每平方米最少能赚100元，商品房总面积是2500平方米，也就是25万元的纯利润。

　　“乡镇上一年能赚这么多钱相当不错了，这还是我第一次开始从事商品房开发建设，走了一些弯路，花了冤枉钱，能获得这个利润非常满意。”李家喜说。

　　惟一的风险是开发出的商品房在小乡镇有没有市场。李家喜说：“这个价格比周边高出近200元，但不需要打广告，乡镇上的商品房不愁卖。”

　　他分析，首先，村里、乡里外出打工人多，富裕了，在村里住不习惯，希望在镇上买房子。其次，小城镇建设和新农村建设后，中小学集并较多，教育资源向镇上集中，孩子小，从村里到镇上上学距离远，家长只能在附近租房子，时间长了经济允许肯定愿意在乡镇买房子。

　　与此同时，基础建设拆迁、镇上招的新公务员和新老师也都需要商品房。“所以说，镇上开发的商品房不愁卖，到时说不定还不够。”

　　目前，李家喜正在办理商品房开发前的一些相关手续，他打算盖出精品住宅。“下一步，我还要再拿地，随着国家小城镇建设步伐的加快，在农村进行房地产开发大有可为。”

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　传统农区小城镇建设蕴含开发大市场

　　其实，李家喜不是武汉远城区个人拿地第一人。据中国指数研究院华中分院分析师李国政介绍，城市开发成本尤其是土地价格飙升，房地产利润高，进入门槛也高。地域偏远的传统农区乡镇房产开发门槛低，像李家喜开发2000多平方米可以分为2期建设，每一期投入就几十万元，只相当于武汉市中心城区一套80平方米商品房的价格。与此同时，城市大资金不会轻易离开熟悉的城市战场下乡，今后一段时间内预计本地资金可能是这些地方开发的主角。

　　他说，现在的基本趋势是，在大城市经济社会高速发展的带动下，近郊地产开发已逐渐成型，近郊对远郊又有一个带动辐射作用，再加上国家在小城镇建设上战略部署，传统农区乡镇的大开发是发展方向。不过，目前这些地方处于开发起步阶段，市场还是“春秋战国”、黑房与正规商品房鱼龙混杂，但随着小城镇推进速度的加快，市场也会越来越规范。

　　华中师大中国农村问题研究中心邓大才表示，随着农民收入的提高，有各种要求更好生活条件的改善性需求，住房是其中的重要内容，再加上小城镇建设推进后，乡镇基础设施有了较大提高，可以说，在远城区乡镇现在的开发规模还是不能满足农民的改善性住房需求。因此，参与小城镇开发市场很大。

　　他说，从目前的情况看，小城镇的住房市场比较混乱，加强市场监管将是当地政府面临的重要课题。与此同时，小城镇商品房市场形成后，相关配套服务尤其是金融服务如何跟上，也是一个重要课题。农民在乡镇买房同样也需要办理银行按揭，这对银行业来说也是一个新的市场机遇。