全国空置房够2亿人住：中国房市难解之局

郝新生

全国空置房够2亿人住：中国房市难解之局


    中国楼市，乱象一片。地方*政*府*和中央*政*府*，短期利益和持续发展，投机客和市场规律的博弈。



上海的豪华公寓


    房屋的供应量猛增，价格为什么不降呢？


    中国有多少空置房？


    我们多次听到这样的说法：中国正在经历全国性的城市房地产价格泡沫。


    几个月前，中国媒体流传这样一个故事-6450万套城市住房连续六个月的读数为零。不过国家电力公司否认这一传闻。


    人们由此猜测：中国的空置房足够2亿人居住。


    这个领域的统计缺乏透明度，所有关于空置房的真相仍是个谜。


    不过在国房地产价值集中的主要城市，过高的房价仍然难以理解。


    租金上涨比较容易解释，即使到处都有很多空置房。


    有人指责中介炒房，但这一解释缺乏说服力，因为中国的房地产中介行业尚未成规模。


    相反，通胀预期可能是推动房租上涨的原因：


    房主预计收回房屋重新装修需要花费更多，所以他们现在就为提高租金以应对增高的再装修预算。


    换句话说，不管房屋总面积怎么扩大，租金究竟会涨到什么水平都还不好说，因为这取决于通货膨胀的程度。

    天量空置房不是价格泡沫，而是-数量泡沫。


    数量泡沫比价格泡沫少见，而且持续时间不长。


    供应量增大通常会起到压低价格的作用，尽管货币注入房市在供应量增大的时候也能维持价格。


    价格泡沫和数量泡沫可以同时增大。


    比如，南非在上世纪90年代的数量-价格泡沫就持续了数年。


    当所有币种都和美元挂钩的时候，货币环境在美国的影响下会趋于宽松，进一步促进泡沫的成长。


    城市扩张非常轻松的情况下，高房价当然会引起供应量的增大。


    资金流入刺激投机性需求。


    一旦美国紧缩货币政策时，市场崩溃并且引起亚洲经济危机。


    美国房市刚刚经历过的主要就是价格泡沫。


    虽然如拉斯维加斯和迈阿密等城市也同时出现了数量泡沫。


    同时，台湾在上世纪80年代经历了数量-价格泡沫，分析家通过电表读数确定了空置房套数，很多人得出结论：大概15%的房子是空置的。


    现在，分析家在大陆使用同样的方法进行统计。


    不过，台湾的房市环境并不复杂，准确掌握中国楼市环境需要考虑更多因素。比如，房屋类型就需要考虑。


    中国城市存量房大概可以分为公司或*政*府*员工的旧公房和约6000万套建筑年龄在10年内的私有房产。


    房地产发展商在建的房屋有2000万套，地方*政*府*等待出让土地也可新建2000万到3000万套房屋。


    约十亿平方米（相当于1400万套70平方米的房屋）仍然完好的住宅被推倒，全国范围内这种房屋总面积还剩下9亿平方米。


    另外，公司和*政*府*机关还在为其员工修建住宅公寓，这些新房的数量很难估算。


    宿舍的数量同样无法统计，比如农民工宿舍。


    中国2亿农民工的大多数都居住在这样的宿舍里。


    另一个需要考量的是大城市周边社区也纷纷建设了大量住宅房。


    乡村在城市扩张的进程中被城市化时，那里的房屋也变成了城市房屋。


    因为有这些未知数字，尽管中国新房销售总额占GDP比例在2009年达到了史无前例的14%，实际情况仍是扑朔迷离。


    如上所述，也许是因为缺乏规划，城市存量房总量的数据无从得知。


    一个合理的猜测是中国城市存量房总量大概有170亿平方米（正负10%）。


    这种情况下，可供分析师利用的数据就是中国人均居住面积。


    大多数城市调查显示：人均居住面积为28-30平方米。


    好像没人知道这些调查涵盖的人口比例。当然他们不会把农民工纳入统计范围。也没人知道空置房有没有纳入统计范围。


    然而，这些有限的数据足以得到结论：中国没有房屋短缺。


    而且，中国的人均居住面积比欧洲和日本都高。


    事实上，按造日本的标准，中国的城市房屋足够全国所有男人、女人和孩子都住在城里。


    不过，比这些笼统的数据本身重要得多的是，房屋数据显示存在海量空置房，而持有这些房屋的动机显然是投机。


    正常市场中，空置房数量应该等于搬迁户数和平均过渡期的乘积加上新家庭数量和平均购房周期的乘积。


    比如，如果1.5%的空置房足以安置每年6%的搬迁户，而他们的搬迁过渡时间是3个月。


    同时新家庭组建比例为3%，购买房产的平均周期为六个月，那么这个因素就会造成1.5%的房屋空置率。


    总空置率等于3%才是正常的。其中应该包括待售新房。

    不过*政*府*没有公布空置率数据。


    个人商用存量房空置率应该在25%到30%之间。


    至少是正常市场的两倍。


    供需差距可以看作是投机库存。


    这个由投机客持有的库存大概占到GDP的15%。


    这些房屋退出流通，就和投机客在价格看涨时就开始屯铜一样。


    如果推理正确的话，我们有充分理由担忧中国房市的数量泡沫、


    大量新投机客在2011年纷涌而至才是真正值得担忧的。


    现在信贷紧缩对市场有一些影响，开发商囤房量因此增多。


    *政*府*的紧缩政策限制二套房和三套房购买，全国房屋交易总量下滑。


    房地产中介机构报告说：大多数购房需求现在大抵有几种目的，如投机。


    所以，很容易就能想象2010年和2011年的房屋供应总价值能够接近GDP的15%。


    因为，政策和大多数人预期的那样放宽后，投机行为可能复苏。


    投机性囤房总价值可能会翻番。


    决策者确实放宽政策是重大利好。


    有些城市的银行已经部分放松了房贷供应。


    关键的原因是：地方*政*府*有大量债务-一般在他们财政收入的五倍以上。如果房地产市场不再景气，这些地方*政*府*可能陷入财务危机。

    为什么？


    中国地方*政*府*的收入依赖于房地产交易。如果房市过于低迷，*政*府*可能面临破产。


    所以，中央*政*府*很可能会放宽政策，心照不宣地帮助地方*政*府*。


    这种改变能暂时缓解*政*府*面临的困难，不过加速了房地产泡沫的破灭。

    所以就算中国的空置房只有最近估算的6450万套的一半，也相当于城市家庭数量的20%。还超过台湾泡沫巅峰时的空置率。


    另外，如果信贷政策更加宽松，存量房比例会增高到30%。

    这种情况下，中国的住宅供应过剩也就不足为奇了。


    供应过剩反映了资本的贬值，中国的体系也很容易迅速扩大供应。


    正常情况下，投机客们会被高空置率吓退。


    不过中国的楼市独一无二，至少有下面四个原因：

    1.持续的负实际利率，导致货币需求的减少和投机欲望的上升。


      对投机利率的追逐和对通货膨胀的担忧伴随而至，引起前所未有的房地产投资需求狂潮。


    2.大量灰色收入在寻找安全的避风港。


      中国各种灰色收入可能达到GDP的10%。


    美元贬值、通胀增长的环境下，中国不断扩大的房地产市场-传统的资产避风港，成为消化这笔钱的首选。

    3.中国人几乎没经历过房地产泡沫。


      20世纪90年代的房地产崩盘只触动了少数人，如外国人和国有企业。


      那次崩盘局限在海南、广州和上海的某些地区。


    大多数人甚至不知道房地产会崩盘的说法。


      这种无知引起的无畏正是贪婪的助燃剂。


    4.投机客相信*政*府*不会让房价下跌。


      他们猜的没错，地方*政*府*财政依赖房地产交易，所以他们会尽量支撑房价。


      不过他们对*政*府*万能的信心可能有些托大了。


      那一天到来的时候，市场的力量远远超过*政*府*。


      *政*府*可以拖延，但不能阻止市场的力量。


      然而，对*政*府*的信心抵消了对楼市下滑的担忧，只要信贷可用，投机性需求仍然会继续增长。


      需要可持续的长期政策增加房地产之外的财政来源或减少财务开支，才能解决地方*政*府*的财务问题。


      现在所有地方*政*府*都奉行以投资为主导的发展战略，不可避免会导致卖地收入最大化。


      所以，除非对这一战略作出限制，房地产市场还会继续畸形发展下去。


      很多观察家认为，中国*政*府*的当务之急是推出一个总体的房产策略。


      大量空置房鞭策决策者迅速采取行动。


    但是，如果*政*府*在采取总体房产政策之前放宽了对房地产市场的限制，楼市崩溃可能会引起长时间的经济低迷。


    人们只要稍微看看诸如美国、冰岛、英国、爱尔兰、西班牙等世界各国的房价和数量泡沫，就能理解如果*政*府*没有尽快制定和执行总体政策的话，结局必然是一片荒凉。